Pour mémoire, selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsqu’un contrat stipule qu’en cas de non-exécution une certaine somme sera payée à titre de dommages-intérêts, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter cette pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Cas d’étude : non-respect d’un mandat exclusif en immobilier
Le 1er juin 2017, par acte sous seing privé, un mandat exclusif de vente d’un bien immobilier est donné à un agent immobilier par les époux concernés. Cependant, le 2 octobre 2017, ces derniers publient une annonce de vente en ligne, violant ainsi l’exclusivité du mandat. Le 20 novembre 2017, les époux résilient le mandat, effectif à partir du 8 décembre 2017.
Réclamation de la clause pénale : les enjeux pour les agents immobiliers
Faisant grief de cette violation, l’agent immobilier assigne les mandants en paiement de la clause pénale. Cependant, la demande est rejetée car la cour considère que, bien que la clause d’exclusivité ait été violée, il n’est pas prouvé que les mandants ont vendu leur bien, ce qui aurait privé l’agent de sa rémunération légitime.
Décision de la cour de cassation : précisions sur l’application des clauses pénales
La cour d’appel refuse de mettre en œuvre la clause pénale en constatant la violation de la clause d’exclusivité sans démonstration de la vente effective. En statuant ainsi, la cour d’appel viole l’article 1231-5 du Code civil, car la clause pénale s’applique dès le manquement à l’obligation, indépendamment de la vente effective du bien.
Conclusion : l’importance de l’exclusivité dans les mandats immobiliers
Ce cas souligne l’importance du respect des mandats exclusifs pour les agents immobiliers et les implications juridiques en cas de violation. Les agents doivent être vigilants et les mandants conscients des conséquences de leurs actions.
Référence juridique
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 novembre 2022, n° 21-22.400.
Source : Journal de l’agence Maître Gabriel NEU-JANICKI
