Éviter la nullité de la vente et la responsabilité professionnelle
Taire un trouble de voisinage n’est pas une bonne idée. In fine, la transaction risque la nullité et le professionnel sa responsabilité. Le vendeur qui omet d’apporter une information concernant un trouble de voisinage, qu’il sait pouvoir être déterminant pour l’acheteur, peut voir la vente annulée et sa responsabilité engagée.
Le contexte d’une transaction immobilière à risque
Exemple : Avec le concours d’un agent immobilier, un appartement en copropriété est vendu. Les parties signent un compromis, et l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique final. La vendeuse l’assigne en paiement de la clause pénale prévue au compromis. L’acquéreur appelle en garantie l’agent immobilier. Les raisons du refus de réitération par l’acquéreur sont liées à des nuisances commises par le voisin de palier du bien vendu.
Une jurisprudence sévère : dissimulation et annulation
La cour d’appel saisie du litige, considère que le vendeur a commis un dol caractérisé par des manœuvres, mensonges ou dissimulations volontaires d’informations dont il savait qu’elles avaient un caractère déterminant pour l’acquéreur. Selon elle, la tranquillité et la sécurité du logement acquis sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier. D’ailleurs, il est rappelé que l’acquéreur s’est renseigné sur la qualité des voisins lors des visites. Elle ajoute que le compromis de vente n’attire pas spécialement l’attention de l’acquéreur sur cet élément substantiel. Forte de ces éléments, la cour d’appel prononce la nullité du compromis et rejette la demande de la venderesse.
Une décision de la cour de cassation : informer, c’est essentiel
L’affaire ayant été portée devant la Cour de cassation, cette dernière approuve le raisonnement de la cour d’appel : la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier. Elle précise en outre que l’information donnée à l’acquéreur doit être loyale et complète. Le compromis doit donc inclure une clause spécifique sur l’élément qui est porté à la connaissance de l’acheteur. La Cour relève que « le procès-verbal de l’assemblée générale (…) communiqué à l’appui de la question de la charge des travaux engagés par la copropriété ne pouvait être retenu comme la preuve de la délivrance d’une information loyale et complète sur les nuisances dénoncées à l’encontre d’un copropriétaire ». La Haute Cour a considéré que le consentement de l’acquéreur était effectivement vicié, que le compromis devait effectivement être annulé et les demandes de la venderesse rejetées.
Conseils pour les agents immobiliers : clauses spécifiques et transparence
Dans cette affaire, il est souligné que l’avant-contrat n’a pas spécifiquement attiré l’attention de l’acquéreur sur les nuisances auxquelles la copropriété faisait face. Ce point est essentiel. Lorsque l’agent immobilier a connaissance d’une situation problématique, il doit le mentionner dans une clause particulière du compromis, et ce même lorsque l’information figure dans un procès-verbal d’assemblée générale, annexé au compromis. Cela lui permet d’assurer l’efficacité de la transaction et de sécuriser sa position d’intermédiaire redevable d’une obligation d’information et de conseil.
Arrêt de la cour de cassation du 18 avril 2019 n°17-24.330
Source : Newsletter n°294 Journal de l’Agence du 18 novembre 2022. Aurore Gadrat, Experte en droit immobilier – SVP
