Les termes « promesse » et « compromis » en immobilier englobent des engagements juridiques distincts ayant des implications spécifiques pour les agents commerciaux mandataires en immobilier. Voici une analyse approfondie de ces concepts.
Définitions de la promesse et du compromis
Promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)
La promesse synallagmatique, communément appelée compromis de vente, est un accord où le vendeur promet de vendre et l’acheteur promet d’acheter, les deux parties s’engageant mutuellement. Souvent, cet engagement est soumis à diverses conditions suspensives (articles 1589 et 1584 du Code civil), et la réalisation de ces conditions rend la vente parfaite.
Promesse unilatérale
La promesse unilatérale est un contrat où une seule partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déjà déterminés. Ici, seul le promettant est engagé, et le bénéficiaire, en acceptant la promesse, n’est pas obligé de conclure l’achat (article 1124 du Code civil).
Formalisme des promesses unilatérales
Les promesses unilatérales de vente ou d’achat doivent respecter un formalisme particulier :
- Promesse unilatérale de vente : Doit être enregistrée dans les 10 jours suivant l’acceptation par le bénéficiaire ou être authentique (article 1589-2 du Code civil). À défaut, elle est nulle.
- Promesse unilatérale d’achat : Ne peut inclure de versement du promettant sous quelque forme que ce soit (article 1589-1 du Code civil).
Non-réalisation d’une promesse unilatérale
Entre les parties
En cas de non-levée de l’option d’achat ou de vente, il n’y a pas de vente et les parties sont libérées de leurs engagements après l’expiration de la période de levée d’option. Dans une promesse unilatérale de vente, il est prudent de prévoir une indemnité d’immobilisation pour compenser le promettant en cas de non-levée de l’option.
À l’égard de l’agent immobilier
Le droit à rémunération de l’agent immobilier dépend de la conclusion d’une opération écrite engageant les deux parties. Une promesse unilatérale, ne constatant pas l’engagement des deux parties et incluant une clause de dédit, ne permet pas de prétendre à une indemnisation pour l’agent immobilier (Cass. 1ère civ., 18 mars 1997, n° 9516135).
Non-réalisation d’un compromis
Entre les parties
Si les conditions suspensives ne sont pas levées à la date convenue, les parties retrouvent leur liberté, et le séquestre est restitué. Si les conditions suspensives sont levées mais que l’acte définitif n’est pas signé, une clause résolutoire peut mettre fin aux relations contractuelles, avec une indemnisation possible de la partie lésée.
À l’égard de l’agent immobilier
Si un compromis a été signé mais que la vente n’est pas réalisée, l’agent immobilier n’a pas droit à des honoraires. Toutefois, il peut prétendre à des dommages et intérêts en cas de faute du mandant ou de son co-contractant (Cass. 1ère Civ, 1er décembre 1987, n° 84.17276).
Conclusion
La distinction entre promesse unilatérale et compromis est cruciale, notamment en ce qui concerne les implications juridiques et financières.
Source : Le journal de l’agence, 12/10/2022, par Maître Caroline Dubuis Talayrach.
Pour en savoir plus, nous vous conseillons de regarder cette vidéo
