Éviter les erreurs pour mieux protéger vos intérêts
La nullité du mandat n’est généralement pas un sujet de préoccupation au moment de la signature, mais elle peut rapidement devenir problématique en cas de litiges : vente directe, non-respect de l’exclusivité, acquéreur refusant de payer les honoraires… Il est donc crucial de bien connaître les nullités pour mieux les éviter.
I. Les nullités du mandat de vente
Il existe trente-cinq nullités régies par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 janvier 1972), mais d’autres sont également présentes dans le Code de la consommation. Concentrons-nous ici sur les nullités Hoguet, divisées en trois catégories : celles relatives à la carte et aux attestations, celles relatives au formalisme du mandat et celles relatives au registre des mandats.
A. Carte professionnelle et attestation d’habilitation
1. La carte professionnelle
La délivrance de la carte ne pose généralement pas de problème, mais la perte de validité ou les difficultés de renouvellement peuvent être source de complications :
- Perte de la garantie financière : sans nouvelle souscription ou modification de la carte, c’est une cause de nullité connue.
- Modifications statutaires : des changements dans la société titulaire de la carte (dirigeant, siège, forme, dénomination…) peuvent également affecter la validité de la carte sans que vous en soyez conscient.
Conseil : Assurez-vous que la personne en charge du suivi juridique de votre société s’occupe également des formalités de la carte professionnelle.
Renouvellement de la carte :
- En cas de retard, vous risquez de perdre le droit à honoraires et d’exercer illégalement (Cass. 1re civ., 18/6/2014, n° 13-11543 ; Cass. 1re civ., 15/5/2007, n° 06-1717957).
- Préparation : Déposez vos dossiers au moins deux mois avant l’échéance, faites vos formations régulièrement et demandez à l’avance vos justificatifs d’assurance et de garantie financière.
2. L’habilitation
Toute personne qui négocie, s’entremet ou s’engage (art. 4 de la loi Hoguet) doit être titulaire d’une attestation d’habilitation, demandée par le titulaire de la carte. Le défaut d’attestation entraîne :
- Sanctions civiles : Perte du droit à honoraires (Cass. 1re civ., 5/4/2012, n° 11-11569 ; CA Montpellier, 10/4/2018, n° 15-06170).
- Sanctions pénales : Conformément à l’art. 14 de la loi Hoguet.
Conseil : Assurez-vous que vos collaborateurs possèdent une attestation en cours de validité avec des pouvoirs précis pour éviter la nullité et la perte du droit à honoraires.
B. Formalisme du mandat
Le formalisme du mandat résulte principalement des articles 6 et 7 de la loi Hoguet et des articles 51, 73, 78, 92 du décret. Il comprend des conditions matérielles, des mentions obligatoires et des conditions de formes.
Conditions matérielles :
- Mandat écrit : Doit être conclu avant le début des négociations. Un mandat oral ou résultant d’un courrier est nul (Cass. 1re civ., 5/6/2008, n° 04-16368).
Conditions de formes :
- Clauses apparentes : Les clauses d’exclusivité, pénales ou de résiliation doivent être très visibles sous peine de nullité (Cass. civ. 3e, 29/5/1996, n° 94-19708).
Mentions obligatoires : Durée limitée, honoraires déterminés ou déterminables, indication de la partie qui en aura la charge, moyens de diffusion des annonces, conditions de versement des sommes d’argent, conditions de résiliation pour les mandats avec clause pénale ou d’exclusivité.
C. Tenue du registre des mandats
Les mandats doivent être enregistrés chronologiquement dans un registre relié sans discontinuité, sans blanc, rature ni surcharge sous peine de nullité et de perte du droit à honoraires (Cass. 1re civ., 15/5/2015, n° 14-15993).
II. La relativité des nullités
Depuis 2017, la situation des professionnels concernant le droit à rémunération s’est améliorée. La Cour suprême considère désormais que le non-respect des prescriptions formelles des mandats est sanctionné par une nullité relative (Cass. ch. mixte, 24/2/2017, n° 15-20411). Cela signifie que :
- Une nullité de forme ne peut plus être soulevée par toute partie y ayant intérêt.
- Elle est susceptible de ratification (Cass. 1re civ., 20/9/2017, n° 16-12906).
Exemple : La Cour suprême a reconnu un droit à honoraires de 86 000 euros à un administrateur de biens sans mandat, appliquant cette nouvelle jurisprudence.
Conclusion
Bien que ces développements juridiques offrent une certaine souplesse, il reste essentiel de respecter les obligations formelles pour sécuriser vos rapports avec les mandants.
