Comprendre la responsabilité des vices cachés en immobilier
L’article 1641 du Code civil impose au vendeur la garantie des défauts cachés d’un bien immobilier, rendant celui-ci impropre à son usage prévu ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou en aurait offert un prix moindre s’il en avait eu connaissance. Cependant, dans certaines situations, cette garantie peut être écartée.
Les clauses d’exonération de la garantie des vices cachés
Lors de la rédaction de l’acte de vente, il est possible d’inclure une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Cette clause est applicable dans les cas suivants :
- Vente entre non-professionnels
- Vente entre professionnels de la même spécialité (promotion immobilière, construction)
Attention ! Un vendeur ayant réalisé lui-même des travaux est assimilé à un professionnel et ne peut donc pas s’exonérer des vices cachés (Cass., 3e civ., 19 octobre 2023, n° de pourvoi 22-15.536).
Conditions de validité de la clause d’exonération
La clause d’exonération n’est valable que si le vendeur est de bonne foi. Si le vendeur cache délibérément un défaut ou ne l’informe pas à l’acheteur, la clause ne pourra pas être invoquée. Pour être valide, le défaut doit remplir les trois conditions suivantes :
- Non apparent ou inconnu de l’acheteur au moment de la vente
- Rendre le bien impropre à l’usage ou en diminuer fortement l’usage prévu
- Exister au moment de la vente
Les exceptions à la clause d’exonération
Certaines ventes ne permettent pas d’inclure une clause d’exonération de la garantie des vices cachés :
- Vente faite par autorité de justice
- Vente d’un immeuble à construire
- Vente par un professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur est également un professionnel
Les obligations du vendeur pour éviter la remise en cause de la clause
Pour éviter la contestation de la clause d’exonération, le vendeur doit :
- Informer l’acquéreur et le mandataire immobilier de tous les défauts connus et des travaux réalisés
- Fournir tous les diagnostics immobiliers obligatoires et en cours de validité
- Remettre les autorisations de travaux, attestations de conformité et d’assurances pour les travaux réalisés
- Retranscrire toutes les informations dans l’avant-contrat
La preuve des vices cachés et les recours de l’acquéreur
L’acquéreur doit prouver que le vice existait au moment de la vente et était connu du vendeur. Si le vendeur est un non-professionnel, l’acquéreur doit démontrer sa mauvaise foi, mais si le vendeur est un professionnel, la mauvaise foi est présumée. L’acquéreur a 2 ans pour agir à compter de la découverte du vice caché et ne peut agir au-delà de 20 ans après la vente.
Conséquences pour le vendeur en cas de dissimulation d’un vice
Si un vendeur dissimule un vice, il doit informer l’acquéreur et le mandataire immobilier. En cas de défaut, l’acheteur peut rendre le bien et récupérer le prix ou garder le bien et obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il devra également payer des dommages et intérêts. Sinon, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente.
Conclusion
La gestion des vices cachés est cruciale pour les transactions immobilières. Pour les agents commerciaux mandataires en immobilier, il est essentiel de comprendre ces aspects pour mieux conseiller leurs clients et sécuriser les ventes. Informer, documenter et communiquer efficacement sont les clés pour éviter les litiges et assurer une transaction transparente et sereine.
