La plupart des mandats de vente d’un bien immobilier contiennent une clause de droit de suite.
Il s’agit d’une disposition qui prévoit que le mandant (vendeur) s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur qui a été renseigné sur le bien par l’Agent Immobilier.
Cette interdiction s’applique pendant la durée du mandat et pendant une certaine durée après la fin du mandat.
Cette clause est parfaitement valable. Elle protège l’Agent Immobilier contre certaines manœuvres frauduleuses qui ont pour but d’éluder ses honoraires.
La durée du droit de suite ne peut excéder deux années après la fin du mandat. Elle doit être en caractère apparent dans le mandat (en gras ou en plus gros caractère que l’ensemble du texte du mandat).
Quel est le rôle de la clause pénale ?
Le mandat comprend le plus souvent une clause pénale permettant à l’Agent Immobilier de sanctionner le client qui ne respecterait pas cette interdiction. La clause pénale prévoit qu’à défaut de respecter cette clause, l’Agent Immobilier aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises de l’Agent Immobilier prévue au présent mandat.
Depuis la loi Alur, le montant de la clause pénale est limité à celui des honoraires prévus au mandat.
Le mandat assorti d’une clause pénale doit mentionner que passé un délai de 3 mois, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre 15 jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’Agent Immobilier a l’obligation de faire signer un bon de visite aux éventuels futurs acquéreurs lors de la visite d’un bien afin de se pré constituer la preuve de cette visite.
L’Agent Immobilier doit ensuite adresser, sans tarder, à son-mandant la liste des personnes à qui il a fait visiter le bien. Ainsi, le mandant devra refuser d’entrer directement en contact avec une personne qui a visité le bien via l’Agent Immobilier.
Comment les tribunaux appliquent le droit de suite et la clause pénale ?
La jurisprudence fait une application assez sévère des principes décrits ci-dessus :
Si l’Agent Immobilier oublie de notifier la liste des personnes ayant visité le bien, le mandant est alors de bonne foi et si la preuve d’une collusion entre les parties à la vente n’est pas rapportée, l’Agent Immobilier n’aura pas droit à indemnisation. Rien n’interdit alors aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec le mandant pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence des honoraires de l’Agent Immobilier (Cass. 1e civ. 6-12-2017 n° 16-15.249 FS-D).
Lorsque le vendeur a confié des mandats non exclusifs à plusieurs Agents Immobiliers, seul celui par l’entremise duquel l’opération a été définitivement conclue a droit aux honoraires, même si l’acquéreur a été précédemment présenté au vendeur par un autre Agent Immobilier (Cass. 1e civ. 16-10-1984 : Bull. civ. I n° 259 ; Cass. 1e civ. 25-11-2010 n° 08-12.432 : Bull. civ. I n° 241, inf. 83, à propos d’un mandat de recherche ; Cass. 1e civ. 15-1-2015 n° 13-25.955 F-D).
L’Agent Immobilier évincé peut seulement obtenir des dommages-intérêts, s’il prouve la faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente (mêmes arrêts de la Cour de Cassation) ou la collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur (Cass. 1e civ. 8-4-2010 n° 09-14.597 : Bull. civ. I n° 84, ; Cass. 3e civ. 16-10-2013 n° 12-23.383 ).
Il n’y a pas faute à négocier par l’intermédiaire d’un autre Agent Immobilier à des conditions différentes. Tel est le cas lorsque le vendeur qui a connu l’acquéreur grâce à un premier Agent Immobilier poursuit les négociations avec le même acquéreur par l’entremise d’un second Agent Immobilier qui a accepté de baisser ses honoraires (Cass. 3e civ. 16-10-2013 n° 12-23.383 et 12-24.141). De même, n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’Agent Immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre Agent Immobilier également mandaté par ces derniers (Cass. 1e civ. 6-4-2016 n° 15-14.631 F-PB).
La clause qui interdit au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’Agent Immobilier ne lui interdit donc pas de traiter, à des conditions différentes, par l’intermédiaire d’un autre Agent Immobilier qui parvient à faire baisser le prix de vente et accepte de diminuer le montant de ses honoraires.
Ce principe est-il remis en cause par l’arrêt de la cour de Cassation du 23 janvier 2019 ?
C’est ce principe établi par plusieurs arrêts qui est peut-être remis en question, et ceci en faveur de l’Agent Immobilier qui a présenté le bien en premier.
Voici les faits :
Suivant mandat non exclusif, des vendeurs ont confié la vente à un Agent Immobilier moyennant le prix net vendeur de 200.000 € et une rémunération égale à 7 % du prix (14000€). Une clause pénale prévue au mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre Agent Immobilier avec un acheteur présenté par le premier Agent Immobilier.
Les vendeurs ont également confié la vente de leur bien à une étude notariale.
L’Agent Immobilier a fait visiter le bien à un acheteur qui a remis une lettre d’intention d’achat pour un prix de 171 500 € hors honoraires, à laquelle il n’a pas été donné suite.
Quelques mois après, par l’intermédiaire de l’office notarial, les vendeurs ont signé avec cet acheteur une promesse de vente pour un prix de 170 000 € net, les honoraires demandés par le Notaire étaient cette fois – çi à la charge de l’acquéreur et bien inférieure à celle de l’Agent Immobilier (6 450 €). L’Agent Immobilier demande la mise en jeu de la clause pénale, ce que refuse de lui accorder la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.
Elle a retenu qu’il n’est pas établi que l’une ou l’autre des parties ait commis des manœuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l’Agent Immobilier.
Elle a ajouté que n’est caractérisée aucune fraude de nature à révéler la volonté des parties d’éluder les honoraires, ni aucun manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en œuvre de la clause pénale.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par les juges du fond sur ce point.
En effet, la cour d’appel avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un Agent Immobilier avec un acheteur présenté par l’Agent Immobilier et que la vente avec un acheteur présenté aux vendeurs par l’Agent Immobilier avait été conclue dans cette période.
Ref : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 23 janvier 2019 (pourvoi n° 18-10.549)
Ce qu’il faut retenir : en présence d’un mandat non exclusif, si ce dernier prévoit l’interdiction pour le mandant de traiter par l’intermédiaire d’un autre Agent Immobilier avec un acheteur présenté par le premier Agent Immobilier, ce dernier aura le droit d’être indemnisé sans avoir à prouver une faute des parties (volonté d’éluder les honoraires) même si les conditions de vente sont différentes. La clause pénale retrouve alors sa pleine efficacité de plein droit.
Cette décision étant différente des précédentes décisions de la Cour de cassation, il convient d’être prudent et d’attendre un second arrêt confirmatif.
En attendant, il peut être utile à l’Agent Immobilier de vérifier si son mandat non exclusif comporte bien la mention d’interdiction globale : “interdiction de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire”.
