Comprendre les droits de préemption en immobilier
Différents droits de préemption peuvent influencer la vente d’un bien. Ces droits permettent à certains organismes ou personnes de se substituer à l’acheteur initialement prévu. Mais comment cela impacte-t-il les honoraires d’agence ? La réponse dépend du contexte spécifique de chaque préemption.
Droit de préemption des personnes publiques : impact sur les honoraires d’agence
Les droits de préemption urbain ou commerciaux (concernant les immeubles, fonds de commerce, ou droit au bail) sont des exemples typiques des droits de préemption attribués à des organismes publics.
En général, c’est le notaire ou l’avocat rédacteur de l’acte définitif qui se charge de la purge des droits de préemption. Pour que les honoraires d’agence soient dus, il faut que ceux-ci soient mentionnés dans l’avant-contrat ainsi que dans le formulaire de purge (Déclaration d’Intention d’Aliéner ou cerfa n° 644*02 pour la purge des droits de préemption commerciaux, Cass. civ, 24 janvier 2006, n°02-18746).
Droit de préemption du locataire à usage d’habitation
Lorsqu’un propriétaire délivre un congé pour vente à son locataire, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée pour être valide. Cette offre de vente est valable durant les deux premiers mois du préavis (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Si le propriétaire cède le bien à un prix plus avantageux, il doit faire une nouvelle offre au locataire sous peine de nullité de la vente (droit de préemption subsidiaire).
Impact des honoraires d’agence sur le droit de préemption principal
La jurisprudence précise que le congé pour vente ne doit pas inclure les honoraires d’agence, car ces derniers ne sont pas dus. Depuis 1988, cette règle est constante (Cass.1e civ.14/06/1988, n° 86-17557 ; Cass. 3e civ, 3 juillet 2013, n° 12-19442).
Cependant, il y a des cas où les honoraires à la charge du vendeur peuvent avoir une incidence. Par exemple, si le locataire conteste une vente en raison de l’inclusion des honoraires d’agence dans le prix de vente, cette contestation peut être validée si les nouvelles conditions de vente n’ont pas été correctement notifiées (Cass.3e civ.1 juin 2010, n° 09-65557).
Aucune nullité sans grief
Noter que la nullité du congé pour vente n’aura d’incidence que si elle entraîne un véritable préjudice pour le locataire. Ainsi, même si un congé est invalide en raison de l’inclusion des honoraires, cela ne sera pas nécessairement un obstacle à l’exercice du droit de préemption si le locataire a déjà accepté l’offre initiale (Cass.3e civ. 8 octobre 2015, n°14-20666).
Droit de préemption subsidiaire : rémunération de l’agent immobilier
Lorsqu’un bien est vendu à un tiers à un prix inférieur à celui initialement notifié, une purge du droit de préemption subsidiaire est nécessaire. Jusqu’en 2023, la jurisprudence a souvent accordé des honoraires d’agence dans ce contexte, considérant que la négociation du prix par l’agence était déterminante (CA Paris, CH 02, 7 janvier 2009, n° 07/20090). Cependant, la Cour de cassation a récemment rejeté cette interprétation (Cass.3ème civ.15 février 2023, n°21-21446).
Droit de préférence du locataire commercial : réglementation et honoraires
Depuis 2014, le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préférence lors de la vente du bien. Le propriétaire doit notifier au locataire le prix et les conditions de vente. Cette offre doit être faite sans mention d’honoraires d’agence (L 145-46-1 du Code de commerce).Les décisions judiciaires récentes clarifient que le droit de préférence du locataire commercial est d’ordre public et doit être respecté, y compris en ce qui concerne les honoraires d’agence (Cass.3e civ. 28/06/2018, n° 17-14605).
