En contre-partie du développement et de l’entretien de la clientèle assumés aux seuls frais de l’Agent Commercial, ce dernier est rémunéré par des commissions sur les affaires réalisées et dont le montant est proportionnel à l’efficacité de son travail.
Il est d’usage de considérer qu’il faut au moins un an à l’Agent Commercial pour développer un flux d’affaires suffisant pour amortir ses investissements en efforts, temps et frais de prospection et pour commencer à percevoir une rémunération continue.
Si ce stade est atteint, son contrat représente un véritable élément financier puisqu’il lui procure une rémunération constante. La cessation de son contrat lui cause donc un préjudice.
C’est en considération de ses éléments d’équité et de préjudice que la jurisprudence évalue l’indemnité de rupture.
Les commissions versées à l’Agent Commercial étant d’un montant plus ou moins élevé, l’indemnité représente une somme que l’Agent Immobilier, qui est à l’initiative de la rupture du contrat, refuse de payer l’Agent Commercial.
Après avoir envoyé à l’Agent Immobilier une lettre de mise en demeure de payer afin de faire courir les intérêts légaux, l’Agent Commercial se trouve trop souvent contraint d’avoir recours à la justice afin d’obtenir la condamnation de l’Agent Immobilier à lui payer l’indemnité.
Les traits marquants de cette action en paiement tiennent à l’existence d’un délai pour agir et à la détermination de la juridiction compétente pour statuer.
1/ L’Agent Commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié à l’Agent Immobilier, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits.
On entend généralement par notification, les actes accomplis par les huissiers de justice de sorte que le délai ne pourrait pas être interrompu par une simple lettre recommandée avec accusé de réception, mais plutôt par un commandement ou une sommation de payer, ou bien encore par une assignation.
Cependant, et en l’absence de jurisprudence fiable sur ce point, il est fortement conseillé à l’Agent Commercial de faire délivrer à l’Agent Immobilier une assignation en paiement dans l’année de la cessation du contrat, cet acte ayant pour effet certain d’interrompre la prescription en application de l’article 2244 du Code Civil.
2/ Il reste ensuite à déterminer la juridiction compétente ce qui dépend à la fois du statut juridique de l’Agent Commercial et des règles de procédure de droit commun.
a) En effet, le contrat peut contenir une clause attributive de compétence à une juridiction déterminée. En application de l’article 48 du NCPC cette clause n’est valable que si elle a été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant.
Or, l’Agent Commercial n’exerce pas une profession commerciale mais civile.
Les Agents Commerciaux en immobilier exercent en personnes physiques. Ils n’exercent pas sous une forme commerciale et la clause attributive de compétence ne leur est pas opposable.
L’action de l’Agent Commercial obéit au droit commun. Son choix est entre la juridiction civile (Tribunal Judiciaire) ou de la juridiction commerciale (Tribunal de Commerce).
En effet, l’Agent Commercial n’agit pas pour lui-même, mais au nom et pour le compte de l’Agent Immobilier. Les actes de commerce qu’il accomplit pour le compte de ce dernier ne produisent pas effet dans son patrimoine. L’Agent Commercial n’accomplit pas d’actes de commerce pour lui-même.
Le contrat d’Agent Commercial et les conséquences de sa rupture sont donc des actes civils à l’égard de l’Agent Immobilier.
D’après la jurisprudence, dans les conventions de caractère civil pour une partie et commercial pour l’autre, la partie non-commerçante peut valablement, dans les litiges où elle serait demanderesse, assigner son adversaire commerçant devant la juridiction commerciale.
L’Agent Commercial peut donc à son choix, assigner l’Agent Immobilier soit devant le Tribunal Judiciaire, soit devant le Tribunal de Commerce.
Cette option se révèle particulièrement utile en raison de l’encombrement chronique de certaines juridictions. Ainsi, et selon que le demandeur choisisse le Tribunal de Grande Instance ou le Tribunal de Commerce, la durée de la procédure peut se trouver grandement réduite, l’économie de temps pouvant parfois se chiffrer en années.
Il reste encore parmi les juridictions civiles ou commerciales à déterminer le Tribunal dans le ressort géographique duquel devra se dérouler l’instance. L’Agent Commercial dispose d’un choix.
Il peut, en application du droit commun de l’article 42 du NCPC, choisir la juridiction dans le ressort de laquelle demeure le défendeur. Ou bien il peut, en application de l’article 46 du NCPC, choisir la juridiction du lieu d’exécution de la prestation de service.
L’Agent Commercial en exécutant son contrat est un prestataire de service. La jurisprudence considère que cette prestation de service est exécutée au lieu où il centralise ses activités pour le compte de l’Agent Immobilier, soit à son domicile professionnel.
Le préjudice que la rupture de son contrat cause à l’Agent Commercial est indemnisée. Mais le jugement octroyant cette indemnité intervient souvent tardivement de sorte que beaucoup d’Agents Commerciaux ne résistent pas à la rupture du contrat et doivent cesser leur activité puisqu’ils n’ont pas été indemnisées.
