Comprendre les nullités : un défi pour les agents immobiliers
Naviguer à travers les nullités potentielles d’un mandat de vente peut être un véritable parcours du combattant pour les agents immobiliers. La nullité d’un mandat de vente peut surgir à tout moment, créant des complications telles que la vente en direct, le non-respect de l’exclusivité, ou encore un acquéreur refusant de payer les honoraires. Il est donc crucial de bien connaître ces nullités pour mieux les éviter.
Les nullités du mandat de vente : loi hoguet et autres réglementations
Les nullités d’un mandat de vente sont principalement régies par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 janvier 1972). Nous nous concentrerons ici sur les nullités dites Hoguet, que nous classerons en trois catégories : la carte professionnelle et les attestations, le formalisme du mandat, et le registre des mandats.
1. Carte professionnelle et attestation d’habilitation
Validité de la carte professionnelle
La délivrance de la carte professionnelle est généralement sans problème, mais la perte de validité ou les difficultés de renouvellement peuvent survenir. Par exemple, la perte de la garantie financière sans souscription d’une nouvelle, ou des modifications statutaires de la société (dirigeant, siège, forme, dénomination) peuvent affecter la validité de la carte sans que l’on s’en aperçoive.
Renouvellement de la carte professionnelle
En cas de retard dans le renouvellement de la carte, le professionnel exerce sans carte pendant la période intermédiaire, entraînant une perte du droit à honoraires et un risque d’exercice illégal. Il est recommandé de déposer les dossiers de renouvellement au moins deux mois avant l’échéance.
Attestation d’habilitation
Toute personne négociant ou s’engageant pour une vente doit posséder une attestation d’habilitation. L’absence de cette attestation entraîne la perte du droit à honoraires et des sanctions pénales. Il est important que les collaborateurs aient des attestations en cours de validité sur eux et des pouvoirs précis pour éviter la nullité du mandat de vente.
B. Formalisme du mandat
Le formalisme du mandat est défini par les articles 6 et 7 de la loi Hoguet et les articles 51, 73, 78, 92 du décret Hoguet. Il inclut des conditions matérielles, des mentions obligatoires et des conditions de forme.
Conditions matérielles
Le mandat doit être un contrat écrit conclu avant le début des négociations, et ne peut donc pas être oral ou résulter d’un simple courrier.
Conditions de formes
Les clauses d’exclusivité, pénales ou de résiliation doivent être très apparentes. De plus, les mentions obligatoires incluent la durée limitée du mandat, les honoraires déterminés ou déterminables, la partie en charge des honoraires, les moyens de diffusion des annonces, et les conditions de résiliation pour les mandats avec clauses pénales ou d’exclusivité.
C. Tenue du registre des mandats
Les mandats doivent être enregistrés de manière chronologique dans un registre sans discontinuité, sans blanc, rature ni surcharge. Le non-respect de ces règles peut entraîner la nullité du mandat et la perte du droit à honoraires.
La relativité des nullités : une évolution juridique favorable
Depuis 2017, la situation des professionnels de l’immobilier s’est améliorée grâce à la jurisprudence qui considère désormais certaines nullités de forme comme relatives. Cela signifie qu’elles ne peuvent plus être soulevées par toute partie intéressée et sont susceptibles de ratification. Ce changement a permis de reconnaître des droits à honoraires même en l’absence de mandat conforme.
Conclusion
Il est essentiel pour les agents immobiliers de bien comprendre les différentes causes de nullité d’un mandat de vente pour les éviter et sécuriser leur droit à honoraires. En respectant les obligations légales et en suivant les procédures administratives, les agents immobiliers peuvent naviguer plus sereinement dans le cadre juridique complexe de leur profession.
Source : Journal de l’Agence, article publié le 3 février 2021 par Me Caroline Dubuis Talayrach, avocat
