En immobilier, le sujet des honoraires d’agence, appelés autrefois « frais d’agence », est une source de confusion. Nombreux sont ceux qui croient qu’il existe des règles fixes sur la personne devant en assumer la charge – le vendeur ou l’acheteur. La loi Hoguet permet de décider qui assumera les honoraires, dès lors qu’il est appliqué cette politique de façon cohérente et non discriminatoire.
1. Flexibilité dans la répartition des honoraires : charge vendeur ou charge acquéreur
Il peut être décidé si les honoraires seront à la charge de l’acquéreur ou du vendeur. Il suffit de le stipuler dans le mandat, avec l’obligation de respecter une cohérence. Autrement dit, il faut appliquer systématiquement le même choix et on ne peut pas alterner selon la situation. Une fois cette décision prise, elle s’applique uniformément pour chaque mandat : soit les honoraires sont à la charge de l’acheteur, soit ils incombent au vendeur.
2. Légalité de la charge acquéreur et règles de droit spécifiques
Bien que faire payer les honoraires à l’acquéreur puisse apparaître comme une « stipulation pour autrui », cette pratique est légale et validée par la loi Hoguet. La législation immobilière, en effet, possède des règles spécifiques qui priment sur les principes généraux du Code civil, permettant ainsi une certaine souplesse dans la répartition des frais entre les parties.
3. Pourquoi les honoraires sont-ils souvent à la charge de l’acquéreur ?
Alors, pourquoi cette pratique, dans certaines régions, de mettre les frais d’agence systématiquement à la charge de l’acquéreur ? Cela repose sur plusieurs raisons pratiques et économiques :
- Habitudes locales : La tradition veut que dans certaines zones, ce soit l’acquéreur qui paie les honoraires.
- Simplicité pour le vendeur : En mettant les frais à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier facilite les négociations. Le vendeur peut ainsi se concentrer sur le « net vendeur », c’est-à-dire le montant qu’il percevra une fois les frais déduits, sans avoir à se soucier de la part de l’agent.
- Optimisation fiscale pour l’acquéreur : Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ceux-ci ne sont pas inclus dans le prix de vente, ce qui réduit les frais de notaire payés par l’acheteur.
4. Les limites de la charge acquéreur
Cependant, bien que cette pratique comporte des avantages, elle a aussi des inconvénients :
- Perception de l’acquéreur : Étant donné que la majorité du travail de l’agent est effectué pour le compte du vendeur, certains acheteurs estiment parfois qu’ils paient pour un service dont ils ne bénéficient pas pleinement. Ils peuvent alors considérer que les honoraires ne sont pas justifiés par rapport à la prestation perçue.
- Contraintes de communication : Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, les biens dont les honoraires sont à la charge de l’acquéreur nécessitent des précisions supplémentaires dans les annonces : il faut indiquer le prix honoraire inclus, le prix hors honoraire, le pourcentage des honoraires sur le prix hors honoraire et mentionner que ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur. Cette transparence, bien que bénéfique pour les acheteurs, alourdit les démarches de publicité pour l’agent immobilier, ce qui pousse certains professionnels à renoncer à cette option pour éviter ces contraintes.
5. La réalité économique : les honoraires sont toujours à la charge du vendeur
Bien que les honoraires puissent être mis à la charge de l’acquéreur, c’est toujours le vendeur qui les supporte économiquement. En effet, le prix du marché reste le même qu’il y ait des honoraires ou non, et l’acheteur accepte le prix global du bien, honoraires inclus. Cela signifie que les frais d’agence viennent toujours en déduction de ce que percevra le vendeur, que les honoraires soient « charge acquéreur » ou « charge vendeur ».
6. Cas particuliers : les mandats de recherche
Enfin, la question ne se pose pas de la même manière pour les mandats de recherche, dans lesquels l’acquéreur mandate explicitement l’agent immobilier pour trouver un bien. Dans ce cas, il est parfaitement naturel que les honoraires soient à la charge de l’acquéreur, puisque ce dernier bénéficie directement du service.
En conclusion : choisir la répartition des honoraires avec soin
Le choix de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur ou du vendeur dépend de nombreux facteurs, y compris les habitudes locales, les préférences des vendeurs, et les impératifs réglementaires en matière de publicité. Cependant, il est essentiel de toujours garder à l’esprit que, économiquement, les frais d’agence sont en réalité toujours supportés par le vendeur. Pour les agents immobiliers, il s’agit donc d’un choix stratégique visant à simplifier les transactions tout en répondant aux attentes des deux parties.
