La liberté d’entreprendre est une valeur fondamentale protégée par la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (article 4), qui affirme que : « La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui ». Cette liberté inclut :
- L’accès à une profession ou à une activité économique.
- La liberté d’exercer cette activité ou profession, une dimension particulièrement encadrée par la jurisprudence.
Dans le cadre de la relation entre un agent immobilier et un agent commercial mandataire, cette liberté est parfois mise à l’épreuve lorsqu’il est question de clauses restrictives, comme la clause de non-concurrence post-contractuelle. Dans quelles conditions une telle clause est-elle valide et applicable ? Voici tout ce que vous devez savoir.
Liberté d’exercer : une protection juridique pour les agents commerciaux
En vertu du principe de la liberté d’entreprendre, aucune clause ne peut interdire à un agent commercial d’exercer son activité à la fin d’un contrat.
Un agent immobilier ne peut donc pas empêcher un agent commercial de continuer à travailler dans le domaine immobilier après la rupture de leur collaboration.
Cependant, cette liberté a des limites lorsque des comportements relèvent de la concurrence déloyale, par exemple :
- Détourner les clients pour lesquels des mandats de vente avaient été pris au nom de l’agent immobilier.
- Utiliser de manière abusive des informations sensibles ou confidentielles obtenues lors du contrat.
C’est dans ce contexte que la clause de non-concurrence post-contractuelle peut intervenir pour protéger les intérêts légitimes de l’agent immobilier.
La clause de non-concurrence post-contractuelle : à quoi sert-elle ?
Une clause de non-concurrence post-contractuelle, lorsqu’elle est bien rédigée et conforme à la législation, peut empêcher un agent commercial de porter atteinte aux intérêts économiques de son ancien mandant, l’agent immobilier. Elle peut notamment :
- Prévenir le détournement des mandats de vente ou des clients inscrits sur le registre des mandats de l’agent immobilier.
- Limiter les situations où l’ancien agent commercial se positionnerait de manière déloyale, en concurrence directe avec son ancien mandant.
À noter : La clause de non-concurrence ne doit pas être confondue avec une interdiction générale d’exercer, qui serait illégale. Elle vise uniquement à protéger contre des pratiques abusives ou des comportements déloyaux.
Les conditions pour qu’une clause de non-concurrence soit valide
Pour être applicable et juridiquement valable, une clause de non-concurrence post-contractuelle doit respecter plusieurs critères définis par la jurisprudence :
- Elle doit être limitée dans le temps et l’espace :
- Par exemple, une interdiction d’exercer sur un secteur géographique très précis et pour une durée de quelques mois à deux ans. Une interdiction illimitée serait considérée comme abusive.
- Elle doit être justifiée par un intérêt légitime :
- L’agent immobilier doit démontrer que cette clause vise à protéger ses intérêts économiques ou commerciaux.
- Elle ne doit pas empêcher l’agent commercial de travailler :
- La clause doit permettre à l’agent commercial de continuer à exercer son activité.
Une clause non conforme à ces conditions pourrait être invalidée par un juge si elle est contestée.
Exemple concret : détournement de mandats de vente
Lorsqu’un agent commercial quitte un agent immobilier, il peut arriver qu’il soit tenté d’emporter avec lui les mandats de vente qu’il a obtenus pour le compte de l’agent immobilier. Ces mandats sont inscrits au registre des mandats de l’agent immobilier et ne peuvent être transférés sans autorisation. Une clause de non-concurrence bien rédigée peut protéger l’agent immobilier contre ce type de pratiques, tout en restant conforme au principe de la liberté d’entreprendre.
Pourquoi faire appel à un professionnel pour rédiger cette clause ?
La rédaction d’une clause de non-concurrence post-contractuelle est une opération délicate qui nécessite une expertise juridique. Une clause mal rédigée pourrait :
- Être jugée abusive ou inapplicable en cas de litige.
- Ne pas protéger efficacement les intérêts de chacune des parties.
C’est pourquoi il est essentiel de faire appel à un professionnel du droit, comme un avocat spécialisé, pour élaborer une clause qui respecte les exigences légales tout en protégeant vos droits.
Conclusion : protéger les intérêts de chacun dans le respect des règles
La clause de non-concurrence post-contractuelle est un outil efficace pour préserver les intérêts légitimes des agents immobiliers tout en respectant la liberté d’entreprendre des agents commerciaux. Bien encadrée, elle permet de prévenir la concurrence déloyale sans entraver l’exercice de l’activité.
En tant qu’agent commercial mandataire en immobilier, il est important de bien comprendre les implications d’une telle clause et de ne pas hésiter à demander conseil avant de signer un contrat. De son côté, l’agent immobilier doit veiller à respecter les critères de validité pour éviter tout litige futur.
Vous avez des questions sur votre contrat ou les clauses qui vous engagent ? La CNACIM est à votre disposition pour vous accompagner. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.
