Le mandat de vente : Une obligation préalable
Un agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que si un mandat de vente est signé et qu’une vente est conclue. La conclusion d’une vente intervient lorsque les parties s’accordent sur le prix et l’objet de la vente, et que toutes les conditions suspensives sont levées.
Quand l’Agent Immobilier a-t-il droit à ses honoraires ?
En pratique, l’agent immobilier a droit à ses honoraires dans les cas suivants :
- Signature de l’acte authentique de vente
- Signature du compromis de vente et levée des conditions suspensives
Compromis de Vente : Une sécurité pour l’Agent Immobilier
Le compromis de vente, bien que juridiquement distinct de l’acte authentique, permet de rassembler les accords des vendeurs et des acquéreurs sur le bien et son prix. Toutefois, la vente n’est considérée comme conclue que si les conditions suspensives sont réalisées.
Réclamation d’indemnité compensatrice : Cas et conditions
Même si la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier peut réclamer une indemnité compensatrice pour le préjudice subi suite à la perte de sa rémunération. Pour ce faire, l’agent doit prouver une faute du vendeur ou de l’acheteur.
Faute de l’Acheteur
- Désistement sans justification après la levée des conditions suspensives.
- Inertie de l’acheteur empêchant la réalisation d’une condition suspensive, comme ne pas faire les démarches pour obtenir un prêt.
Faute du Vendeur
- Refus de signer une offre d’achat au prix mandaté (non considéré comme une faute, sauf si le vendeur contracte directement avec un acheteur présenté par l’agence sans son concours).
Mandat exclusif et clause pénale
Avec un mandat exclusif, l’agent perçoit ses honoraires même si la vente est conclue par une autre agence ou directement par le vendeur, à condition que la vente soit réalisée.
Pouvoir de signature de l’avant-contrat
Un mandat peut inclure une clause où le vendeur donne pouvoir à l’agent immobilier de signer un avant-contrat. Ce pouvoir engage le vendeur et sa rétractation pourrait constituer une faute, bien que ce pouvoir soit rarement utilisé.
Promesse unilatérale de vente : Risques et récompenses
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L’acquéreur peut décider de ne pas lever l’option, ce qui ne constitue pas une faute. L’agent immobilier ne peut alors réclamer ses honoraires, mais le vendeur perçoit l’indemnité d’immobilisation.
Rémunération en cas de préemption
Lorsqu’une préemption a lieu (par exemple par une commune), la rémunération de l’agent immobilier dépend des mentions dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Si un locataire exerce son droit de préemption, il ne doit pas d’honoraires à l’agent immobilier, sauf si le vendeur est responsable des honoraires et l’agent immobilier a présenté l’offre.
Clauses spéciales et validité
Les clauses insérées dans le mandat ou l’avant-contrat pour garantir les honoraires de l’agent immobilier, malgré la non-réalisation de conditions suspensives, sont généralement invalides. La seule exception valide est une clause de pouvoir de signature pour engager le vendeur.
Références Juridiques
- Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044
- Cass. 3e civ., 26 sept. 2007, n° 06-17.337, Cne Chamonix Mont-Blanc c/ SARL Gogest Devouassoux immobilier
- Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 13 Avril 2015 – n° 14/02551
