Quand l’agent immobilier peut-il exiger l’application de la clause pénale ?
La Cour de cassation a récemment clarifié les circonstances dans lesquelles un agent immobilier peut demander l’application d’une clause pénale en cas de non-régularisation d’une offre au prix du mandat. Ce principe est fondamental pour les agents immobiliers, car il définit les conditions dans lesquelles ils peuvent réclamer des indemnités en cas de litige.
Principes de base de la clause pénale en immobilier
Aucun paiement n’est dû à l’agent immobilier tant que la vente n’a pas été conclue, sauf en cas de manœuvres frauduleuses du mandant. Conformément à l’article 6, I, alinéa 5, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), les agents immobiliers ne peuvent réclamer d’honoraires avant qu’une opération immobilière soit effectivement conclue.
Jurisprudence sur l’application de la clause pénale
1. Refus du vendeur : pas de droit aux honoraires
La Cour de cassation a tranché que si le vendeur refuse l’offre d’achat au prix fixé dans le mandat, l’agent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires, même si une clause pénale stipule le paiement en cas de refus de régularisation (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 14 décembre 2016 n°15-25.352).
2. Manquement au mandat : conditions d’application de la clause pénale
Lorsqu’il est prouvé que le mandant a conclu une opération en évitant de payer les honoraires dus à l’agent immobilier, ce dernier peut obtenir le paiement de la clause pénale, mais uniquement si le mandant a agi de manière frauduleuse et non simplement en refusant de vendre (Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 novembre 2018 n° 17-14885).
3. Refus du mandant : absence de responsabilité indemnitaire
Le mandant peut librement refuser de signer sans indemniser l’agent immobilier, même avec une clause pénale, sauf si une autre clause du mandat prévoit que l’agent immobilier peut engager le mandant pour l’opération envisagée (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 décembre 2018 n°17-10.417).
4. Vente non conclue : impossibilité de revendiquer la clause pénale
Tant que la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut revendiquer la clause pénale, même si le mandat prévoit une pénalité en cas de non-signature aux conditions convenues (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 mai 2018 – n°17-16657).
Exceptions à la règle : fraude et obligations contractuelles
- Fraude du Mandant : La clause pénale ne peut être appliquée que si le mandant agit de manière frauduleuse. L’agent immobilier doit prouver le comportement fautif du mandant pour obtenir réparation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 1 juillet 2020, 19-10.285).
- Traités Directs : En cas de traitement direct avec une personne présentée par l’agent immobilier, ce dernier peut revendiquer la clause pénale (Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 1er juillet 2020, RG n°18/02358).
- Condamnation Solidaire : Le mandant et son cocontractant peuvent être condamnés solidairement au paiement de la clause pénale s’ils contractent sans rémunérer l’agent immobilier (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 11 septembre 2020, n° 17/00676).
Conclusion : l’application stricte de la clause pénale
En résumé, l’agent immobilier ne peut revendiquer le paiement de la clause pénale que lorsque la vente a été effectivement conclue et que le mandant a agi de manière frauduleuse. Toute demande de dommages-intérêts avant la conclusion de la vente ou en absence de fraude est inapplicable.
