Depuis la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, dite loi ENL (JO du 16 juillet 2006), les négociateurs indépendants collaborant avec des agences immobilières doivent adopter le statut d’Agent Commercial. Le portage salarial et le statut de V.D.I. ne sont pas compatibles avec la loi Hoguet.
Inscription obligatoire au registre spécial des agents commerciaux (R.S.A.C.)
L’article 97 de la loi Hoguet, modifié par la loi ENL, impose que les négociateurs non-salariés des agences immobilières s’inscrivent au R.S.A.C. du greffe du Tribunal de Commerce de leur domicile.
Conditions spécifiques de la loi Hoguet
Les agents commerciaux doivent se conformer aux dispositions de la loi Hoguet, notamment :
- Exercer en nom propre, sous forme d’entreprise individuelle (E.I.).
- Ne pas établir eux-mêmes les compromis, promesses de vente ou baux.
- Ne pas percevoir de règlements de la clientèle.
- Ne pas donner de consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé.
- Posséder en permanence la « carte de collaborateur » pour négocier au nom et pour le compte d’un agent immobilier.
- Éviter toute confusion avec les agents immobiliers titulaires de la « carte de transaction immobilière ».
Inconvénients du statut d’agent commercial en immobilier
Absence d’ancienneté pour ouvrir une agence
Le statut d’Agent Commercial en Immobilier ne permet pas d’acquérir l’ancienneté nécessaire pour ouvrir sa propre agence immobilière.
Indépendance et autonomie requises
Les agents commerciaux sont des professionnels indépendants et ne doivent pas être assimilés à des salariés :
- Pas de réunions à jour ou horaire fixes.
- Pas de permanences à assurer à l’agence.
- Pas de bureau dédié à leur nom.
- Pas de tâches spécifiques à accomplir dans l’agence.
Régime fiscal et social des agents commerciaux en immobilier
Les agents commerciaux relèvent du régime des BNC, sont assujettis à la TVA (sauf régime de la micro-entreprise) et peuvent opter pour le régime du micro-entrepreneur.
Le contrat d’agent commercial en immobilier
Il est recommandé de :
- Soumettre explicitement le contrat aux textes législatifs applicables.
- Bénéficier de l’exclusivité sur le secteur.
- Définir avec précision les taux de commission.
- Stipuler le droit à l’indemnité de cessation de contrat.
- Prévoir les modalités de transmission du contrat.
- Éviter les clauses de non-concurrence post-contractuelles.
Gestion des différends : le non-paiement des commissions
Les agents commerciaux doivent pouvoir justifier de leurs interventions pour éviter les litiges
- En signant les mandats obtenus.
- En conservant des copies des compromis signés.
- En gardant des copies des mandats de vente ou de recherche et des lettres d’intention d’achat.
- En faisant signer aux acheteurs potentiels des bons de visite mentionnant leurs coordonnées légales complètes.
Loi Alur : renforcement des obligations pour les professionnels de l’immobilier
Formation, déontologie et contrôle
La loi ALUR du 24 mars 2014 impose :
- La délivrance des attestations par les Chambres de Commerce et d’Industrie.
- La justification d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) pour la délivrance et le renouvellement de l’attestation d’habilitation.
- Une obligation de formation professionnelle continue de 14 heures par an et/ou 42 heures consécutives sur trois ans pour le renouvellement de la « carte de collaborateur ».
